Amortissement LMNP : le guide complet (durées, composants, limites)
Le principe
Un bien loué meublé s'use. Fiscalement, cette usure se traduit par une charge annuelle, l'amortissement, calculée en répartissant la valeur des éléments sur leur durée probable d'utilisation. En LMNP, l'amortissement est linéaire.
Étape 1 : isoler le terrain
Le terrain n'est pas amortissable. Il faut donc ventiler le prix d'achat entre terrain et construction. Pour un appartement en copropriété, la quote-part de terrain est souvent comprise entre 10 % et 20 % ; pour une maison ou dans les zones très recherchées, elle peut être plus élevée. Une ventilation justifiée (estimation, données locales) est préférable à un pourcentage forfaitaire.
Étape 2 : décomposer par composants
La construction est ensuite décomposée en composants ayant chacun leur durée. Durées couramment retenues :
| Composant | Part indicative | Durée usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 40 à 50 % | 40 à 50 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 10 à 20 % | 20 à 30 ans |
| Installations générales techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 20 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
La méthode par composants accélère l'amortissement dans les premières années par rapport à une durée unique de 30 ou 40 ans.
Étape 3 : le mobilier et les travaux
- Mobilier et équipements (literie, électroménager, canapé…) : amortis en général sur 5 à 10 ans. Les éléments de faible valeur (moins de 500 € HT l'unité) peuvent être déduits directement en charges.
- Travaux d'amélioration ou de rénovation lourde : amortis sur la durée du composant concerné (par exemple une cuisine sur 10 à 15 ans).
- Travaux d'entretien et de réparation : déductibles immédiatement en charges.
La règle clé : pas de déficit par l'amortissement
L'amortissement est déductible uniquement dans la limite du résultat avant amortissement : il ramène le bénéfice à zéro mais ne peut pas créer de déficit. L'excédent est conservé et reporté sans limite de durée. Concrètement, un bien bien amorti peut neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années, y compris après le remboursement du crédit.
Exemple
Appartement acheté 250 000 € dont 15 % de terrain, soit 212 500 € de construction. Avec une décomposition par composants, l'amortissement annuel des premières années tourne autour de 8 000 à 9 000 €, auxquels s'ajoutent 1 000 à 1 500 € de mobilier. Pour un loyer annuel de 12 000 € et 4 500 € de charges, le résultat fiscal est nul, et l'excédent d'amortissement est mis en réserve.
Et à la revente ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (hors résidences services). L'amortissement reste très avantageux pendant la détention, mais la stratégie de sortie doit être anticipée : voir plus-value LMNP et réintégration des amortissements.
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Demander un devis gratuitQuestions fréquentes
Le terrain est-il amortissable en LMNP ?
Non. Le terrain ne se déprécie pas : sa valeur doit être isolée du prix d'achat et n'est jamais amortie. Sa quote-part se situe couramment entre 10 % et 30 % du prix selon la localisation.
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite est mise en réserve et reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de l'activité de location meublée.
Peut-on amortir les frais de notaire ?
Les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, commission d'agence) peuvent soit être déduits immédiatement en charges la première année, soit être intégrés au prix de revient du bien et amortis avec lui. Le choix dépend de votre situation.
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