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Simulateur LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel ?
Renseignez vos loyers, le prix du bien et vos charges : le simulateur calcule votre impôt et vos prélèvements sociaux dans les deux régimes, avec les amortissements et la part du terrain non amortissable.
Résultat de la simulation
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Micro-BIC Le plus favorable
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impôt + prélèvements sociaux par an
- Abattement
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- Revenu imposable
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- Impôt sur le revenu
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- Prélèvements sociaux
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Régime réel Le plus favorable
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impôt + prélèvements sociaux par an
- Charges
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- Amortissements déduits
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- Revenu imposable
- —
- Impôt sur le revenu
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- Prélèvements sociaux
- —
Détail du régime réel
| Loyers | — |
| − Charges déductibles | — |
| = Résultat avant amortissements | — |
| Amortissement du bâti (hors terrain) | — |
| Amortissement du mobilier | — |
| Amortissement des travaux | — |
| Amortissements de l'année | — |
| Dont déduits cette année | — |
| Dont reportés sur les années suivantes | — |
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Nous tenons votre comptabilité LMNP, calculons vos amortissements et déposons votre liasse 2031/2033.
Comment le simulateur calcule
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée et meublé de tourisme classé, recettes jusqu'à 83 600 € en 2026) ou de 30 % (meublé de tourisme non classé, recettes jusqu'à 15 000 €), avec un minimum de 305 €. Aucune charge ni amortissement n'est déductible.
- Régime réel : les charges réelles sont déduites des loyers, puis les amortissements. Le terrain ne s'amortit pas : seule la part du prix correspondant au bâti est amortie. Un amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non déduite est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.
- Si les charges dépassent les loyers, le déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus de location meublée non professionnelle, mais pas sur vos autres revenus.
- Imposition : le revenu imposable est soumis à votre tranche marginale d'impôt et aux prélèvements sociaux de 18,6 % applicables aux revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Limites de la simulation
- Calcul sur une année pleine, sans prorata la première année, avec un amortissement simplifié du bâti (sans décomposition par composants).
- Le simulateur ne tient pas compte de la CSG déductible, de la décote, du quotient familial ni des autres revenus du foyer : la tranche marginale saisie est appliquée telle quelle.
- À la revente, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 (sauf exceptions, notamment certaines résidences services). Voir notre guide plus-value et amortissements.
- Pour aller plus loin : micro-BIC ou réel en 2026 et le guide de l'amortissement LMNP.
Avertissement important. Ce simulateur fournit une estimation à titre informatif et général, sur la base des textes en vigueur à la date de sa mise à jour (octobre 2026). Les lois, la réglementation et la doctrine fiscale sont susceptibles d'évoluer à tout moment. Ce résultat ne constitue pas un conseil personnalisé : Saulieu & Gittinger Conseils ne saurait être tenue responsable des décisions d'investissement, de gestion ou déclaratives prises sur son fondement. Avant toute action engageante (achat, vente, option fiscale, déclaration…), il convient de vous rapprocher d'un professionnel qualifié.