LMNP : micro-BIC ou régime réel en 2026, lequel choisir ?

Par Quentin de Saulieu, expert-comptable · Mis à jour le 15 octobre 2026 · 8 min de lecture

En bref : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location). Le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier. Dès que vous avez un crédit, de la taxe foncière et un bien amortissable, le réel est presque toujours gagnant, souvent avec zéro impôt sur les loyers pendant des années.

Le micro-BIC : un abattement forfaitaire

Au micro-BIC, vous déclarez simplement le montant de vos loyers encaissés. L'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le reste, au barème de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux.

Type de location	Plafond de recettes	Abattement
Location meublée de longue durée (bail meublé, étudiant…)	83 600 € (recettes 2026) 77 700 € (recettes 2025)	50 %
Meublé de tourisme classé	Même plafond que ci-dessus	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

Ces seuils et abattements réduits pour le tourisme résultent de la loi du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ». L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.

Le régime réel : charges réelles + amortissement

Au régime réel (BIC réel simplifié), votre résultat imposable est égal à vos loyers moins l'ensemble de vos charges effectives :

intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO ;
frais de gestion, honoraires d'agence et d'expert-comptable ;
travaux d'entretien et de réparation ;
CFE (cotisation foncière des entreprises) ;
et surtout l'amortissement du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier.

L'amortissement est la clé : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat, sans sortie d'argent. Il ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée est reportable sans limite de durée. Pour aller plus loin, lisez notre guide de l'amortissement LMNP.

Exemple chiffré

Un studio acheté 200 000 € (dont 30 000 € de terrain), meublé pour 8 000 €, loué 10 800 € par an. Charges annuelles : 3 200 € d'intérêts et assurance, 900 € de taxe foncière, 700 € de copropriété, 500 € de frais divers.

	Micro-BIC	Réel
Loyers	10 800 €	10 800 €
Abattement / charges	– 5 400 €	– 5 300 €
Amortissement immeuble (170 000 € sur ~30 ans)	—	– 5 500 € (limité)
Résultat imposable	5 400 €	0 €
Impôt (TMI 30 % + prélèvements sociaux 18,6 %)	≈ 2 620 €/an	0 €

Dans cet exemple, l'amortissement disponible dépasse ce qui est nécessaire pour annuler le résultat : l'excédent (et l'amortissement du mobilier) est mis en réserve pour les années suivantes. Le gain fiscal dépasse largement le coût d'un expert-comptable.

Attention : ce qui a changé récemment

Prélèvements sociaux à 18,6 % : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine. Les bénéfices LMNP sont concernés (contre 17,2 % auparavant), ce qui renforce l'intérêt d'un résultat nul au réel.
Plus-value : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences services). Cela ne remet pas en cause l'intérêt du réel, mais doit être anticipé. Voir notre article dédié.

Quand le micro-BIC reste pertinent

Bien entièrement payé, ancien, avec très peu de charges et peu d'amortissement disponible ;
Recettes très faibles (quelques chambres louées ponctuellement) ;
Revente prévue à court terme et souhait de ne pas réintégrer d'amortissements.

Dans tous les autres cas, une simulation s'impose. Nous la réalisons gratuitement lors du premier échange.

Vous préférez déléguer ? Nous tenons votre comptabilité LMNP au réel, établissons la liasse 2031/2033 et optimisons vos amortissements, à partir de 499 € par an.

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Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours de location ?

Oui. L'option pour le régime réel peut être exercée jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de l'année concernée ; en pratique, elle se formalise par le dépôt de la liasse 2031/2033 au printemps suivant. L'option vaut pour un an et se renouvelle tacitement.

Le micro-BIC est-il plus simple ?

Oui, il n'y a qu'un montant de recettes à reporter. Mais cette simplicité se paie souvent par un impôt nettement plus élevé, car l'abattement forfaitaire est généralement inférieur aux charges réelles et aux amortissements.

Quel est le seuil du micro-BIC en 2026 ?

Pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, le seuil est de 83 600 € de recettes pour 2026 (77 700 € pour les recettes 2025), avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 € avec un abattement de 30 %.

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