LMNP ou LMP : les seuils, et ce qui change si vous les dépassez

Par Quentin de Saulieu, expert-comptable · Mis à jour le 15 octobre 2026 · 5 min de lecture

En bref : vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Les deux conditions sont cumulatives.

Les deux conditions du LMP

Recettes annuelles supérieures à 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal (loyers TTC, charges comprises, toutes locations meublées confondues) ;
Recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer : salaires (hors pensions de retraite), bénéfices professionnels, rémunérations de gérant.

Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP. Exemple : un couple dont les salaires atteignent 90 000 € et qui encaisse 40 000 € de loyers meublés reste LMNP.

Ce qui change en LMP

	LMNP	LMP
Prélèvements sur le bénéfice	Prélèvements sociaux (18,6 %)	Cotisations sociales des indépendants (SSI)
Déficit	Imputable uniquement sur les revenus LMNP des 10 années suivantes	Imputable sur le revenu global, sous conditions
Plus-value à la revente	Régime des particuliers (abattements pour durée de détention)	Régime des plus-values professionnelles, exonérations possibles après 5 ans d'activité selon le niveau de recettes
IFI	Bien taxable	Exonération possible au titre de bien professionnel, sous conditions

Le point de vigilance : les cotisations sociales

En LMP, le bénéfice supporte des cotisations sociales d'indépendant, souvent plus lourdes que les prélèvements sociaux, avec des cotisations minimales même en cas de résultat faible. En pratique, un résultat ramené à zéro par l'amortissement limite fortement cet effet, d'où l'importance d'une comptabilité bien construite.

Comment anticiper ?

Surveillez vos recettes chaque année, notamment en cas d'achat d'un nouveau bien ou de passage en location courte durée ;
Tenez compte des évolutions de revenus du foyer (départ à la retraite, congé parental, baisse d'activité) qui peuvent faire basculer en LMP ;
Chiffrez l'impact à l'avance : selon votre situation, le LMP peut être une opportunité, notamment pour la revente.

Pour comprendre la fiscalité à la revente côté LMNP : plus-value LMNP et amortissements.

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Questions fréquentes

Le passage en LMP est-il un choix ?

Non. Le statut est déterminé automatiquement chaque année : vous êtes LMP dès que les deux conditions sont remplies, et LMNP dans le cas contraire.

Quels revenus sont comparés aux recettes locatives ?

Les revenus d'activité du foyer fiscal : salaires, bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux ou agricoles, rémunérations de gérant. Les revenus du patrimoine (revenus fonciers, dividendes) ne sont pas pris en compte.

Le statut LMP est-il défavorable ?

Pas forcément. Il entraîne des cotisations sociales d'indépendant, mais il ouvre aussi des avantages : imputation des déficits sur le revenu global sous conditions, régime des plus-values professionnelles avec exonérations possibles après 5 ans d'activité, et exonération d'IFI sous conditions.