Plus-value LMNP : ce que change la réintégration des amortissements

Par Quentin de Saulieu, expert-comptable · Mis à jour le 15 octobre 2026 · 6 min de lecture

En bref : lors de la revente d'un bien loué en LMNP, les amortissements déduits au titre de l'immeuble viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle s'applique aux cessions depuis le 15 février 2025, hors résidences services. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.

Le régime de la plus-value LMNP

Un loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : la plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (les plus-values immobilières n'ont pas suivi la hausse à 18,6 % applicable aux revenus LMNP), plus une surtaxe éventuelle au-delà de 50 000 € de plus-value.

Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ce qui a changé

Avant 2025, les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucun effet sur la plus-value : c'était l'un des grands atouts du LMNP. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie : le prix d'acquisition est désormais minoré des amortissements déduits au titre de l'immeuble.

Exemple

	Avant la réforme	Après la réforme
Prix de vente	300 000 €	300 000 €
Prix d'acquisition	220 000 €	220 000 €
Amortissements immeuble déduits (10 ans)	non pris en compte	– 60 000 €
Prix d'acquisition retenu	220 000 €	160 000 €
Plus-value brute	80 000 €	140 000 €

Exemple simplifié, hors frais d'acquisition et travaux forfaitaires, avant abattements pour durée de détention.

Les exceptions

Logements situés dans des résidences services : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées ;
Les amortissements du mobilier ne sont pas visés, seul l'immeuble l'est.

Faut-il abandonner le régime réel ?

Non, dans la plupart des cas. Pendant toute la détention, l'amortissement évite l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (18,6 %) sur les loyers. À la revente, le supplément de plus-value est taxé à un taux maximal de 36,2 %, réduit par les abattements si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, et nul en IR au-delà de 22 ans. La stratégie doit cependant être chiffrée au cas par cas : horizon de revente, transmission, passage éventuel en LMP.

Voir aussi : LMNP ou LMP, quelles conséquences ?

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Questions fréquentes

La réintégration concerne-t-elle les ventes déjà réalisées ?

Non. Elle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, date d'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025. En revanche, elle vise tous les amortissements déduits pendant la détention, y compris avant cette date.

Les résidences services sont-elles concernées ?

Non. Les logements situés dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD, résidences seniors) sont exclus du dispositif.

Le régime réel reste-t-il intéressant ?

Dans la grande majorité des cas, oui : l'économie d'impôt et de prélèvements sociaux réalisée chaque année pendant la détention reste supérieure au supplément d'impôt sur la plus-value, d'autant que ce supplément diminue avec les abattements pour durée de détention.